Affitti brevi a Milano: numeri, guadagni e impatto sul mercato immobiliare
Milano è una città dinamica e in continua evoluzione, che vede una crescente domanda di soluzioni abitative temporanee. Gli affitti brevi, una formula sempre più popolare, rappresentano solo una piccola frazione del mercato immobiliare milanese, ma generano un impatto economico significativo. Secondo l’analisi di AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), su un totale di circa 809.990 case presenti a Milano, il 63,9% è destinato a prima casa, il 22,6% (circa 183.227) è affittato con la formula tradizionale del 4+4, il 13,5% (circa 109.404) sono case non occupate, mentre solo il 2,4% (pari a 19.271 case) sono affittate con la formula degli affitti brevi.
Questo 2,4% rappresenta una nicchia di mercato, ma con caratteristiche uniche. L'80% delle case messe a reddito con affitti brevi sono monolocali o case con una sola camera da letto, spesso non adatte a famiglie che cercano affitti a lungo termine. Solo il 36% di queste case è stabilmente disponibile online per tutto l'anno, mentre il 41% è promosso online per meno del 30% delle notti. Un’analisi di AIGAB su circa 8.000 immobili gestiti negli ultimi 10 anni a Milano rivela che la maggior parte degli immobili per affitti brevi proviene da proprietà ereditate, case sfitte o abitazioni temporaneamente inutilizzate dai proprietari. Solo una minima parte proviene dal mercato degli affitti tradizionali 4+4. Circa il 12% degli immobili è acquistato per investimento, spesso da famiglie provenienti da capoluoghi del Sud Italia, che vedono in Milano un’opportunità per il futuro universitario dei figli.
Si stima che i 7.000 immobili messi a reddito stabilmente attraverso gli affitti brevi, insieme ad altri 10.000 utilizzati saltuariamente per questo scopo, abbiano generato negli ultimi 12 mesi un contributo di circa 473 milioni di euro in valore delle prenotazioni nel Comune di Milano. L'indotto dei soli viaggiatori che soggiornano in queste case è stimato in circa 1,89 miliardi di euro, così suddivisi: 474 milioni di euro in trasporti, 570 milioni in ristorazione, 167 milioni in cultura, 513 milioni in shopping, 56 milioni presso agenzie di viaggio. Circa il 74% del PIL prodotto, pari a circa 1,8 miliardi di euro, è direttamente consumato sul suolo cittadino, lasciando a Milano circa 294 milioni di IVA e quasi 54 milioni di cedolare secca, oltre all'imposta di soggiorno versata al Comune.
Oltre agli affitti brevi, i proprietari e i property manager offrono contratti transitori per periodi da un mese a 18 mesi, generando un valore delle locazioni stimato in circa 94 milioni di euro. Le motivazioni per ricorrere a questa tipologia di contratti sono varie, tra cui: cure mediche, traslochi, periodi di separazione tra coniugi, studi universitari, trasferimenti temporanei in città. AIGAB sottolinea che, contrariamente a quanto si possa pensare, gli affitti brevi non sono la causa principale dell’aumento dei canoni di locazione a Milano. I costi degli affitti con contratto 4+4 anni crescono principalmente a causa dell'adeguamento ISTAT. I property manager professionali, invece, sono in grado di modificare le tariffe quotidianamente, spesso abbassando i prezzi per favorire l'occupazione, quindi esprimono una dinamica contraria.
Inoltre, la maggior parte degli immobili messi a reddito con affitti brevi non proviene dal mercato degli affitti tradizionali, ma da proprietà ereditate o temporaneamente inutilizzate dai proprietari. Questo fenomeno è particolarmente rilevante in un contesto di inverno demografico, dove le famiglie scelgono gli affitti brevi per integrare i propri redditi e mantenere la proprietà dell’immobile senza rischi di morosità.
Gli affitti brevi a Milano rappresentano una piccola ma significativa parte del mercato immobiliare cittadino. Pur costituendo solo il 2,4% del patrimonio immobiliare, questi immobili generano un impatto economico rilevante e offrono una soluzione flessibile per proprietari e viaggiatori. Sebbene vi siano critiche e preoccupazioni riguardo al loro impatto sui canoni di locazione, i dati mostrano che gli affitti brevi non sono la causa principale dell’aumento dei prezzi. Al contrario, rappresentano una risorsa importante per la città, contribuendo significativamente all’economia locale.
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